Hypothekenrechner, Tilgungsplan

Sie wollen eine Immobilie erwerben und mit einer günstigen Hypothek finanzieren - oder ein Haus bauen und benötigen ein günstiges Baudarlehen - oder für eine Umschuldung neue Konditionen mit Ihrer Bank aushandeln? Wie groß wird die monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung sein und wann ist das Objekt bezahlt? Wie groß wird der gesamte Aufwand sein und welche Restschuld haben Sie nach Ablauf der Vertragslaufzeit? Tragen Sie Ihre Werte in den Hypthekenrechner ein und betätigen Sie die Taste "berechnen".

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Hypothekenrechner
Ihre Angaben
Darlehen
Sollzinssatz pro Jahr
%
Anfangstilgung
%

Sollzinsbindung


Jährliche Sondertilgung
Tilgungsänderung
Ihr Ergebnis
Monatliche Rate


Jährliche Sondertilgung

Aufwand bis Zinsbindungsfrist

Restschuld nach Zinsbindungsfrist



Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen
Tilgung bei Sollzinsbindung


Ein Darlehensvertrag sollt flexibel sein. Ein solcher Vertrag läuft über einen langen Zeitraum und es ist nicht vorhersehbar wie sich die Lebensumstände und die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers entwickeln. Ein ausreichender Spielraum bei Sondertilgung und Tilgungsrate sollte vertraglich mit der Bank vereinbart werden.

Sondertilgung

Sondertilgungen sollten gebührenfrei sein. Möglich sind jährliche Sonderzahlungen bis 5% des Darlehensbetrags. Die Sonderzahlung können Sie, abhängig von den finanziellen Möglichkeiten, leisten oder auch nicht. Die Zahlung kann einmal jährlich zu einem beliebigen Zeitpunkt erfolgen.
Da, aus eigener Erfahrung, das Geld am Anfang etwas knapp sein kann bietet mein Rechner die Option den Beginn der Sonderzahlungen ab dem 1.Jahr bis zum 10.Jahr zu wählen.

Tilgungssatz ändern

Im Vertrag über ein Immobiliardarlehen meiner Sparkasse findet sich folgender Hinweis.

Der Darlehensnehmer hat die Möglichkeit innerhalb eines Korridors des Kreditnennbetrages den Tilgungssatz zu wechseln. Ein Wechsel ist maximal einmal im Kalenderjahr möglich. Der Zeitpunkt ist frei wählbar, jedoch 30 Tage vor dem Leistungstermin der Sparkasse mitzuteilen ...

Ein wichtiger Vertragsbestandteil!
Der Tilgungskorridor ist verhandelbar und liegt m.W. bei Sparkassen zwischen 1% und 5%.

Sondertilgungen und Tilgungswechsel haben einen entscheidenden Einfluss auf die Laufzeit. Ich empfehle meinen Besuchern immer ein Immobiliendarlehen spätestens 5 Jahre vor der Verrentung getilgt zu haben. Bei einem Neubau haben Sie nach einiger Zeit einen Kostenüberblick und können eventuell Sondertilgungen leisten. Prüfen Sie mit meinem Rechner die Auswirkung auf die Zeit bis zur vollständigen Tilgung und den Aufwand bis zur Zinsbindungfrist. Eine andere Alternative ist die Erhöhung des Tilgungssatzes. Variieren Sie beide Möglichkeiten und finden Sie die für Sie optimale Lösung.

Tilgungsentwicklung

Das Verhältnis von Zinsbetrag und Tilgungsbetrag ändert sich mit jeder Zahlung!
Im Tilgungsplan, Spalte "Tilgung", wird der Tilgungsbetrag für jedes Jahr ausgewiesen. Wenn Sie also umschulden müssen und innerhalb der berechneten Laufzeit bleiben wollen, sollten Sie den neuen Folgekredit, falls der Zinssatz gleich geblieben ist, mit dem Tilgungssatz zu diesem Zeitpunkt abschließen. Der erreichte Tilgungsatz errechnet sich aus dem Sollzinssatz x Tilgungsbetrag / Zinsbetrag (jeweils des Jahres). Lassen Sie sich in diesem Fall nicht durch die Bank von einer kleineren Monatsrate überzeugen, denn Sie wollen doch sicherlich möglichst frühzeitig schuldenfrei sein!

Zinssatz und Laufzeit

Ein niedriger Zinssatz verringert zwar den Gesamtaufwand, erhöht aber gleichzeitig die Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Tilgung! Ein geringer Zinssatz ist also im Moment erfreulich, aber die Kosten über den gesamten Zeitraum sind weniger überschaubar, weil Kreditinstitute Darlehen in der Regel nur mit zeitbegrenzter Zinsbindung anbieten. Falls Sie dann nach Ablauf Ihrer Vertragsbindung und einer notwendigen Umschuldung in eine Hochzinsphase geraten, verschlechtert sich trotz des geringen Anfangszinssatzes die Gesamtbilanz. Nutzen Sie die Möglichkeiten höherer Tilgung und Sonderzahlungen um die Kosten zu minimieren!

Mein Hypothekenrechner wurde bereits am 22. April 2005 (!) vom MDR in der Sendung "ein Fall für Escher" genutzt um die Wirkung des Tilgungssatzes auf den Tilgungszeitraum und die Gesamtkosten des Darlehens darzustellen

Umschuldung

Es ist leider kaum bekannt, dass man bei Darlehen nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat (§489 BGB). Es fällt dann keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr an. Beachten Sie dabei die Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Effektivzins für Hypothekendarlehen seit 2000.

  • 2000: 6,4%
  • 2010: 4,0%
  • 2020: 1,3%
Kündigen Sie den Altvertrag und schließen Sie einen neuen Vertrag mit der gleichen monatlichen Belastung ab. Die Tilgung ist dann erheblich höher, die Immobilie ist früher bezahlt und Ihr gesamter Aufwand ist entsprechend niedriger!

Meine Tipps

Nutzen Sie meinen unabhängigen Hypothekenrechner um die Belastungen auch im Alter zu kalkulieren und vermeiden Sie damit finanzielle Abenteuer. Notfalls ist leider eine Mietwohnung die bessere Lösung!

Berechnen Sie mit dem Hypothekenrechner die Angebote im Internet und trennen Sie die Spreu vom Weizen! Achten Sie auch auf verborgene Gebühren!

Wohneigentum ist neben der gesetzlichen Rente und der Betriebsrente ein elementarer Teil der Altersversorgung. Wenn der Zinssatz günstig ist und Sie es sich wirtschaftlich erlauben können, dann variieren Sie den Tilgungssatz um die Hypothek vor dem Erreichen des Rentenalters zu tilgen! Der entstehende finanzielle Spielraum durch die fehlende Belastung kann Ihnen ein vorzeitiges Ausscheiden aus dem Arbeitsprozeß erleichtern und die Mindereinnahmen bei Renteneintritt kompensieren!

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